Марина Чекурова: ипотечный рынок достигнет равновесия во втором полугодии
оссийская экономика в этом году вырастет на 1%, ожидает глава рейтингового агентства «Эксперт РА» Марина Чекурова. В интервью агентству «Прайм» она рассказала о причинах замедления ВВП, безопасном уровне госдолга, мерах для «размораживания» экономики и оживления ипотеки, а также дала прогноз по ключевой ставке и курсе рубля на конец года.— Российская экономика сейчас заметно замедлила рост по сравнению с предыдущими годами. Какие темпы роста вы ожидаете по итогам 2026 года?— Мы ожидаем роста в районе 1% ВВП. Даже при оптимизации некоторых статей бюджета нынешний уровень госрасходов поддерживает экономику, не позволяя ей уйти в рецессию. Потребители также активно тратят все еще растущие зарплаты. Проблемы создают инвестиции и экспорт – при дорогих деньгах и крепком рубле мы наблюдаем здесь отрицательную динамику.
— Когда темпы роста российской экономики смогут вернуться на уровень среднемировых в 2-3%?
— Мировой рост тоже замедлился, драйверов для его ускорения не просматривается. Для российской же экономики такие темпы роста возможны только при очень оптимистичном сценарии в целом по миру и высоком спросе на российские экспортные товары.
Но надо сказать, что для России роста и в 2-3% недостаточно. В нашей стране очень высока накопленная потребность в экономическом росте, которая долго гасилась жесткой денежно-кредитной политикой. Нам нужно выходить на устойчивую траекторию роста, причем именно в тех секторах, которые определяют экономику предложения.— С учетом всех экономических факторов какой курс рубля будет летом?— С учетом текущей динамики по ставкам, а также ожиданий притока на рынок повышенных экспортных поступлений, мы ожидаем курсы примерно на нынешнем уровне плюс-минус 10%. К концу года вероятно дополнительное ослабление рубля в сторону 87-90 рублей за доллар.— Какую ключевую ставку Банка России и, соответственно, доходность по рублевым вкладам вы ждете к концу года?
— Мы ожидаем ставку в 11-12%, доходность по вкладам на год на сопоставимом уровне. При этом в базовом сценарии ЦБ будет стараться снижать ставку постепенно.Вместе с тем вероятность более глубокого снижения ставки в последние недели выросла. Пространство для снижения увеличивается, поскольку всплеск инфляции в начале года быстро сошел на нет, а экономика продолжает быть «подмороженной». Однако для реального экономического роста желательно, чтобы ставка стала однозначной.— Не ждете оттока сбережений населения из банков на фоне снижения ставок?
— Некоторый отток средств из банковских вкладов и их перераспределение в другие инструменты, например, ценные бумаги и недвижимость, – закономерный процесс, который уже не раз наблюдался на рынке в периоды смягчения денежно-кредитной политики. Также при снижении ставок средства частично направляются в досрочное погашение кредитов.Однако вклады все равно останутся основным источником формирования сбережений населения на горизонте ближайших лет как наиболее понятный и низкорисковый вариант вложений с гарантированной ожидаемой доходностью тем более, что система страхования вкладов защищает подавляющее большинство клиентов банков.
— При ожидаемой вами ключевой ставке что будет с рынком ипотеки?— В первом полугодии 2026 года выдачи ипотеки в рыночном сегменте будут оставаться под давлением высоких ставок, потому что снижение ключевой ставки может замедлиться из-за роста инфляции на фоне ужесточения налогообложения. Однако поддержать ипотечный рынок в части как новых выдач, так и рефинансирования могут более динамичное снижение стоимости кредитов во втором полугодии, а также спрос, накопленный за полтора года заградительных ставок.— Когда ипотека достаточно оживится?— Некоторое оживление в рыночном сегменте начнется уже при ставках от 16–17% годовых: заемщики будут реализовывать планы по улучшению жилищных условий в расчете на скорое рефинансирование под более лояльный процент.
Однако говорить о доступности ипотеки для массового заемщика можно будет при ставках ниже 12%. В текущем году банки будут предлагать чуть более выгодные условия по ставке при рефинансировании, чем по выдачам новым клиентам, поскольку в условиях сохранения жестких риск-политик будут более заинтересованы в кредитовании заемщиков, у которых уже есть опыт обслуживания долгосрочных обязательств.— На ваш взгляд, какой объем ипотеки может быть выдан в текущем году?— В текущем году рынок будет искать баланс между льготной и рыночной ипотекой, соотношение которых будет зависеть от вступления в силу изменений по льготным программам и от динамики ключевой ставки. Выдачи льготной ипотеки будут сдерживаться вступившими в силу изменениями в семейной ипотеке, согласно которым возможна выдача только одного льготного кредита на семью, а также вероятным введением дифференцированных ставок.Значимого оживления выдач в рыночном сегменте мы ожидаем во второй половине года по мере снижения ключевой ставки. По нашему прогнозу, в первом полугодии 2026 года доля льготной ипотеки в выдачах останется выше 50%, несмотря на некоторое снижение ее объемов в феврале-марте после опережающей реализации спроса в декабре-январе перед вступлением в силу изменений в программе семейной ипотеки. Однако во второй половине года рынок достигнет паритета в соотношении льготной и рыночной ипотеки, с преобладанием последней в отдельные месяцы. Выдачи по итогам 2026 года могут превысить 5 триллионов рублей, прибавив 15–20% к 2025 году.
— В целом как бы вы оценили ситуацию с доступностью жилья в России?— В последние 1,5–2 года доступность жилья снизилась: цены продолжали расти двузначными темпами, а ставки по рыночной ипотеке были неподъемными для большинства заемщиков. В этот период доступность жилья обеспечивалась в основном программами господдержки: в 2024–2025 годах доля льготных выдач составляла 73% и 82%, соответственно. Но сегменту нужно постепенно возвращаться к рыночным конкурентным механизмам, и, по нашим ожиданиям, во второй половине 2026 года ипотечный рынок достигнет равновесия между льготными и рыночными выдачами.— Что будет с ценами на жилье в ближайший год?— Они, скорее всего, продолжат поступательный рост как на первичном, так и на вторичном рынке и увеличатся за год в пределах 10%.
— В этом году внешний госдолг России увеличился до 60 миллиардов долларов, впервые за много лет. Растут и внутренние обязательства. Не видите ли вы здесь рисков?
— Цифры имеют значение только в сравнении с ВВП: 60 миллиардов долларов для России — это всего лишь 2% ВВП по текущему курсу, то есть фактор крайне незначительный. Рост внутренних обязательств также пока не вызывает больших вопросов: при все еще самом низком уровне госдолга из крупных экономик это значительно лучше для развития, чем сокращать бюджетные расходы, либо увеличивать налоги. Расходы на обслуживание долга в этом году упадут – облигации с плавающей ставкой сейчас составляют около 50% объема госдолга. Основной риск заключается в слишком быстром росте долга и в возможной новой волне высоких ставок.— Какой уровень госдолга к ВВП безопасен для нашей страны?— У нас еще есть потенциал для привлечения средств за счет продажи госдолга, 25-30% ВВП— это безопасный уровень даже при потенциальных двухзначных ставках, если он будет достигаться постепенно. Да, проблемы российского бюджета сейчас в основном на стороне доходов. Высоких расходов тоже не избежать. Но долг, тем более управляемый, проблемы не создает и ею не является.
